査定価格　０円の家だった

査定価格　０円の家だった
具体例２：

今回は、信じられないけれど、実際にあったことで、私自身が「あっ」と思った体験談を述べます。

題して、「査定価格　０円の家だった！」。

・約１７年前、札幌市白石区の一戸建ての売買を依頼されました。
　土地の広さは約６５坪。その当時の相場は坪２５万円相当。

・その家は、築４０年以上の木造古家で建物の価値は殆どありませんでした。

・前面道路は南北に通じ、４ｍ幅の指定道路。
　指定道路は民間の土地を道路として札幌市が指定したもの
　基本的に建物は道路に接していないと建築不可

・敷地はその前面道路に約１５ｍ接していました。よく間口何ｍというものです。

・この土地建物の現所有者は５年ほど前にある不動産会社の仲介により、購入したものでした。

・通常の土地建物の査定は、法務局で土地建物の権利関係や履歴、土地の広さや建物の大きさ等の調査を行います。

・今回の物件は建物の価値は殆ど無く、主に土地の価格が査定の対象になりました。

・しかし、この辺は一部商店街と住宅街でしたが全体的に土地が低く、昔は田畑であっただろうと容易に推測される一帯でした。

・おまけに、法務局での土地調査は和紙で作製された古い資料ばかりで、尚且つ、土地の広さや辺長を示す単位は全て昔の尺貫法や坪・畝・反などでした。

・通常は、法務局での調査で判別できるのですが、特に接道部分に関しては曖昧な資料しか無く確定できない状況でした。

・そこで、現所有者が購入したときの仲介業者の重要事項説明書を現所有者から見せていただきました。

※重要事項説明書とは
仲介業者が宅建業法に則り作成し、買主・売主に対して当該物件の重要部分を説明しなければならない書類。

宅地建物取引主任者の資格を有する者が宅地建物取引主任者証を提示して説明しなければならない。

・賃貸物件でも同様ですが、有名な賃貸業者さんの中には資格のない者が説明しているのを間々、見てきました。＊＊＊違反ですよ＊＊＊

・元に戻って・・・・
重要事項説明書の中に敷地に関する説明があります。どのような道路にどれだけの間口で接しているかを記載しなければなりません。

・それを見ると、明らかに、この敷地は４ｍ幅の指定道路に面していると記載されていました。

・しかし、
「どうも、おかしい？　一見そう見えるが、法務局の図面だけでは接道部分が明白に記載されていない。この業者は正確に調査しなかった？宅建業法違反じゃないか？」と考えました。

・これは、徹底的に調べるしかない！と一人で興奮していましたが、さて方法は？

・しばらく、迷ったあと、「法務局のベテランらしき人に聞いてみよう。」
当物件を管轄する法務局に出向き、年の頃50歳前後と思われる方に突進。

・彼はこちらの意図を汲んでくれ、こう云いました。
「これは難しい。法務局の段階では無理です。あと、唯一の方法は札幌市の担当部局でこの地域の原図を調査してみてください。」

・聞くのが早いか、私の体は札幌市本庁舎に向かっていました。
「なんとか解決しないと、事は前に進まない！」

・勇んで、本庁舎に駆け込み、担当職員の方に事情説明。怪訝な表情で事情を聞いてくれた担当者は、
「分かりました。その当時の図面を持ってきますが、判明するかどうかはちょっと？」
と自信なげに云いました。　　

・しばらくして、原図を２～３枚取り出してきてくれました。
それらの原図は約１ｍ四方の大きさで何枚かに折られたものでした。

時の流れで茶色に変色していて、ここ何十年は人目に触れていないようなシロモノ？でした。

・担当者がもう一人加わって、私と計３人で調査開始。
・昭和初期と思われる図面と格闘すること約小1時間。
・接道部分の詳細図面をとうとう発見。

・何と！その敷地は現在の道路と接面していなかった！

・前面道路とその敷地の間口１５ｍ全てが接地していなかったのです。

・その間には第三者所有の土地が約３０ｃｍ幅で存在。
意味することは、「家は建てられない」ということです。

・このままでは、査定価格はゼロ。
・売買は殆ど無理。
・この状態で５年前に売買仲介をした業者はあきらかに宅建業法違反。

・後ろを振り返っても何も生まれない！

・前に進むための対策は？

　↓

少し、考えてみましょう

　↓

もう少し、考えてみましょう

　↓

ハイ、終了！

答えは皆さんお分かりの通り、約３０㎝幅の土地を買い取ることでした。

しかし、考えてください。

もし相手が売ってくれなかったら？

もし買うお金がなかったら？

教訓として「ころばぬ先の下調べ」。

下調べをする為には、経験と専門知識とそれらに基づいた知恵が必要です。