マイホームの価格はどこで決まるの？
ハウスメーカーの不動産部 部長時代、
「部長、●●不動産鑑定事務所から電話です。」
電話に出ると、
「実は、○○区××条××丁目の相場を教えて欲しいのですが・・・・・・」
「分りました。土地は何坪ですか？ 方位は？ 間口は？ 築年数は？・・・・」
最後に、不動産鑑定士は言います。
「有難うございました。また、よろしくお願いします。」
このようなやり取りは毎年４〜５回ありました。
うそのような話ですが、実は、実話です。
堅実な言い方ですみません。
三実一体になりました。
私がなにを言いたいか、
賢明な皆様なら直ぐにお分かりでしょうが、
敢えて言わせていただくと、
彼らの
査定報告書における係数や掛け目率だけでの算定では、
生の相場を掴みきれないのではないか？
その不動産鑑定士は何回現場に足を運んだか？・・・
という事が電話を受ける度、いつも頭をよぎっていました。
果たして、相場だけで良かったのかな？
不動産は一つ一つ違うんだけど・・・・
相場は大事です。
でも、
近隣売買事例や土地の坪単価・建物の大きさ、
築年数等だけでは、
個々の建物の価値を見出せないのではないか。
人間の姿や性格と同じで、
中古住宅も一つ一つの姿や性格を持っていると思います。
そうです。
建物もオンリーワンなんです。
例えば、よく、こんな方がいます。
「同じ並びのあの家は２０００万円で売れたんだって。
私の家はあの家より２０坪も土地が広いから、もっと高く売れるよね？
坪２５万として、５００万はあの家より高いはず。」
あなたなら、なんと答えます？
「そりゃ、そうだよ！」
「ごもっともでございます。」
と答えたなら、ど真ん中の大はずれ？
私なら、売れるとも売れないとも言えません。
何故か？
１．売りの相場はそうだとしても、
そこの住宅街での買いの相場は２０００万前後の予算の層が大多数なら、
需要と供給がかみ合わない。
２．私の家とあの家が10年前の同じ建売だとしても、
果たして、今現在でも同じ状態？・・・・
ではないでしょう。
住む人が違えば、同じ家のままでの存続にはならない。
人間と同じで中味がどうなっているかが問題！
外観だけではないよ！
とくにハーゲンダーでなくハゲテンダーの私の場合、
このことを強調したい。
（すみません、一部の人しか分らないことで）
そんな訳で、
中古住宅の売値決定は、
需給バランスに立脚した相場に、
オンリーワンである建物の評価を加味した価格こそ、
第三者に納得していただける価格だと考えます。
しかし、もう一つ、厄介な問題があるんです。
それは、
真の相場価格と実際の売買価格は同じか？
・・・・・・です。
このことについては、忘れなければ、次の機会に述べてみます。
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