中古住宅の価格はどこで決まるの？

ハウスメーカーの不動産部　部長時代、

「部長、●●不動産鑑定事務所から電話です。」

電話に出ると、

「実は、○○区××条××丁目の相場を教えて欲しいのですが・・・・・・」

「分りました。土地は何坪ですか？　方位は？　間口は？　築年数は？・・・・」

最後に、不動産鑑定士は言います。

「有難うございました。また、よろしくお願いします。」

このようなやり取りは毎年４～５回ありました。

うそのような話ですが、実は、実話です。
堅実な言い方ですみません。
三実一体になりました。

私がなにを言いたいか、
賢明な皆様なら直ぐにお分かりでしょうが、敢えて言わせていただくと、

彼らの
査定報告書における係数や掛け目率だけでの算定では、生の相場を掴みきれないのではないか？
その不動産鑑定士は何回現場に足を運んだか？・・・
という事が電話を受ける度、いつも頭をよぎっていました。

果たして、相場だけで良かったのかな？
不動産は一つ一つ違うんだけど・・・・

相場は大事です。

でも、
近隣売買事例や土地の坪単価・建物の大きさ、築年数等だけでは、個々の建物の価値を見出せないのではないか。

人間の姿や性格と同じで、中古住宅も一つ一つの姿や性格を持っていると思います。

そうです。

建物もオンリーワンなんです。

例えば、よく、こんな方がいます。

「同じ並びのあの家は２０００万円で売れたんだって。
私の家はあの家より２０坪も土地が広いから、もっと高く売れるよね？
坪２５万として、５００万はあの家より高いはず。」

あなたなら、なんと答えます？

「そりゃ、そうだよ！」
「ごもっともでございます。」
と答えたなら、ど真ん中の大はずれ？

私なら、売れるとも売れないとも言えません。

何故か？

１．売りの相場はそうだとしても、
そこの住宅街での買いの相場は２０００万前後の予算の層が大多数なら、需要と供給がかみ合わない。

２．私の家とあの家が10年前の同じ建売だとしても、果たして、今現在でも同じ状態？・・・・

ではないでしょう。
住む人が違えば、同じ家のままでの存続にはならない。

人間と同じで中味がどうなっているかが問題！
外観だけではないよ！
とくにハーゲンダーでなくハゲテンダーの私の場合、このことを強調したい。
（すみません、一部の人しか分らないことで）

そんな訳で、
中古住宅の売値決定は、需給バランスに立脚した相場に、オンリーワンである建物の評価を加味した価格こそ、第三者に納得していただける価格だと考えます。

しかし、もう一つ、厄介な問題があるんです。

それは、
真の相場価格と実際の売買価格は同じか？

・・・・・・です。

このことについては、忘れなければ、次の機会に述べてみます。