１９９９年に思った資産運用：住宅診断、中古住宅・中古マンションの購入診断

１９９９年に思ったこと

ハウスメーカー不動産部時代、
今から１０年前
「資産運用」研究に取り組んだ頃の考えです。

チョコッと硬いですから、
背筋を伸ばし、硬直して読んでください。

１９９９年７月１７日付
（１０年前の世相を想いだしてもらえば・・・本人はオボロ）

＜資産運用が、なぜ必要なのか？＞

以前のバブル期の時代は、
土地の高騰、
何でも右肩あがりの高度成長となっていました。
それに伴い一部の人々がその恩恵を莫大に享受し、
世の中全体が騒然となり、
多くの人々が好景気に酔いしれていました。

やがて、バブルの急激な落ち込みにより、
忽ちその終焉を迎え、
土地神話も崩壊し、
経済全体も降下していった時代を、
我々は経験してきました。

今、２０００年を間近に控えた社会の状況はというと、
経済成長は、低成長あるいはマイナス成長となり、
人々の消費性向が落ち込み消費意欲が減退し、
将来に対する不安が、
世の中全体に蔓延してきています。

このような状況下、
最も人口構成比率が高い年代層、
いわゆる団塊の世代といわれる、
４０代後半から５０代前半の年齢層が、
１０～２０年後の生活設計を考えるとき、
従来の公の保証、
即ち年金等だけで充分賄ってなっていけるか？
の疑問なり不安を抱いているのではないかと思われます。

アメリカでは、約２０年前より、
４０１ｋと称される、
老後のための積み立て年金制度が施行されており、
各自が自己責任で、
各自の資金を投資し運営を行い、
将来の生活設計を自ら確立しています。

この事の善し悪しは別として、
この国では国家の成り立ちからして
｢自分の身は自分でまもる｣
いわゆる自己防衛の思想が根底にあり、
その延長線上からの現象と捉えれば、
ある意味では納得できる面があります。

一方、我々の社会では、
アメリカのような歴史的な背景はなく、
同じようなことを日本で行えば、
かなりの混乱が生じると予測されます。

しかし、
現況の国家の高齢化対策での生活保証のみを頼みにできるだろうか？
残念なことに難しいといわざるを得ないと考えます。

国家の政策動向は、
端的にいえば
「国に頼らないで民間で行ってほしい」
と言っているように受け取れます。
だとしたら、
やはり自分の身は自分でまもらなければなりません。

そのための方法としてどのような選択肢があるのか？
という命題に直面します。

その選択肢の中には、
多種多様な分野があり、
各所得層に適した対応策がありますが、
既に投資家として活動している層よりも、
いまだ対策を持ち得ない層が、
新たな選択をしなければなりません。

この層のなかで、
各種の資産所有者はその有効活用を、
とりわけ不動産については行なうべきと考えます。

すでに、
不動産売却によるキャピタルゲインは有効でなく、
収益還元方式が主流となりつつあります。
売却でなく各種の賃貸をし、
継続的に収益をあげていくことに主眼をおくべきであります。

そこに、
不動産を所有していない、
新たな前述の投資家予備軍との連結をはかり、
互いに収益を得て将来に備えることが肝要であり、
このことを推進すべきであると考えます。

以上のことを、１９９９年に書いていましたが、

今、２００９年の段階でも、
そのデフレスパイラルを経て、
限りなく、０金利に近い状態が現在まで続き、
新たな資金運用の損失や焦げ付きが問題化しています。

この間、
日本の資金も、
ハゲタカファンドといわれる外資系の投資会社に吸い込まれ、
ある年を境にその資金が逆流？し、
日本の不動産投資物件は、
全国規模で根こそぎ買いあされ、
彼らは、莫大な利益を上げて、
売り逃げして行った。

私の場合は
「あれから、大分薄くなったね。ちょっと、剥げたかい？」ですが・・・

結果、札幌圏では、
特に被害を受けた賃貸系の古いマンションは、
需要と供給のバランスを大幅に崩してしまい、
供給過多の現象により、
空室率がグンと上がり、
家賃相場はガクッと下がりました。

このことは、
予想を上回る出来事でしたが、

ただ、「年金はあてにならない時代が来る！」ことは必然だと考えていましたので、
あながち、間違いではなかったと思っています。

１９９９年に思った資産運用について